ECONOMIA ED ESTIMO CIVILE

A.A. 2019-2020

PROF. SAVERIO MICCOLI

FINALITÀ E OBIETTIVI

Il Corso propone le tematiche fondamentali della valutazione prospettando i più recenti sviluppi disciplinari.

Rientrano in quest’ambito d’interesse le risposte che, negli ultimi anni, la disciplina della valutazione ha dato alle questioni poste dall’economia della cultura e dell’ambiente, dai principi dello sviluppo sostenibile, dagli effetti dei cambiamenti climatici, dalla complessità dei grandi progetti d’intervento. Gli approcci più innovativi sono focalizzati sulle valutazioni connesse all’inclusione dei cittadini nei processi decisionali di rilevanza sociale inerenti la produzione e la fruizione di beni di comunità.

Nello specifico, il Corso intende fornire gli strumenti teorico-metodologici per tre ambiti operativi: a) la valutazione di beni in ambito civile, edile e ambientale; b) la valutazione della fattibilità economica e della sostenibilità integrale dei progetti, eseguite durante l’elaborazione progettuale, nella fase ideativa/preliminare; c) la valutazione nei processi della produzione insediativa: dalla progettazione dell’intervento, all’esecuzione dei lavori, all'esercizio delle opere. 

ARTICOLAZIONE E CONTENUTI

Il Corso si compone di cinque aree tematiche e dei seguenti argomenti.

1.Elementi di Economia e Teorie Economiche del Valore

Nel quadro delle nozioni di microeconomia, dapprima sono forniti elementi sulla teoria della domanda, dell’offerta, della formazione del prezzo di mercato, dell’equilibrio economico generale, dell’economia del benessere, della nuova economia del benessere.

Con riferimento al problema delle deviazioni dalla razionalità, presupposta dall’economia neoclassica, specifiche trattazioni sono rivolte ai contributi dell’economia cognitiva e dell’economia sperimentale: la prima, finalizzata ad aumentare il realismo psicologico dei modelli economici della decisione anche grazie ai più recenti contributi della neuroeconomia; la seconda, tesa a migliorare, con il metodo dell’esperimento controllato, la base empirica dell’economia.

Sono quindi affrontate le teorie economiche del valore. Sono passati in rassegna i concetti di valore economico elaborati nelle civiltà antiche, in epoca greca, romana e medievale. S’illustrano, quindi, i contenuti fondamentali delle teorie del valore del sistema mercantilistico e fisiocratico (Turgot); della teoria classica, impostata su requisiti oggettivizzanti (Smith, Ricardo, Malthus); della teoria socialista (Marx), introduttiva del concetto di plusvalore; delle teorie critiche della riflessione ricardiana (Say, Mc Culloch, J. Mill, Bailey, Senior, J. S. Mill); della teoria neoclassica, basata su un’interpretazione soggettiva, marginalista e psicologistica (Jevons, Menger, Böhm-Bawerk, Wieser, Walras); delle teorie che hanno sviluppato la concezione neoclassica, informate ai principi dell’equilibrio di mercato parziale e generale (Marshall e Pareto). Segue la trattazione dei principali significati del valore economico: Valore di Costo, Valore di Scambio, Valore d’Uso, Valore di Stima.

Il modulo tematico si chiude con l’esposizione dei caratteri, delle finalità, delle relazioni inerenti il giudizio di valore, rivolto a stimare il valore economico di un bene, e il giudizio di scelta, teso a selezionare, tra varie alternative, quella di maggiore convenienza economica: ogni giudizio di convenienza è preceduto da un giudizio di valore.

2. Fondamenti Teorico-Metodologici dell’Estimo e Approcci Operativi per la Stima dei Beni

Si delinea, preliminarmente, il ruolo dell’Estimo come disciplina tesa a continuare e a sviluppare le nozioni delle teorie economiche del valore sulla base del principio che il valore economico dei beni dipenda dalla finalità per cui la stima viene eseguita.

Si procede, quindi, con l’illustrazione del paradigma epistemologico estimativo fondato su una visione fenomenologica, comportamentale, probabilistica, critica, basata sul giudizio del soggetto valutante: a) i principi della logica estimativa (Scopo, Prezzo, Previsione, Comparazione e Oggettività); b) i procedimenti estimativi (diretti, indiretti e intermedi); c) le tecniche di stima dei diversi aspetti economici del valore basate su dati storici rilevati, mediante le Revealed Preference (RP) Techniques, o su dati ipotetici dichiarati, attraverso le Stated Preference (SP) Techniques. Uno specifico approfondimento sarà riservato agli approcci della Disponibilità a Pagare e della Disponibilità ad Accettare, basilari per stimare la misura monetaria dei valori economici con le SP Techniques.

Infine, vengono richiamati gli strumenti classici di tipo statistico-matematico-finanziario utilizzati dalla disciplina della valutazione, evidenziandone le corrette condizioni d’impiego e i limiti di applicabilità.

Successivamente si affrontano i criteri per le valutazioni nel settore dei beni naturali e costruiti, esclusivi, inclusivi o misti: Valore di Costo, Valore di Mercato, Valori Derivati (di Trasformazione, Complementare, di Surrogazione); Valore d’Uso; Valore di Stima.

Per le stime basate sul criterio del Valore Mercato, per le quali sia possibile disporre di evidenti e sicuri riferimenti mercantili, sono proposte le tecniche di valutazione immobiliare eseguite nella prassi internazionale: Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach, Cost Approach, Profits Approach, Residual Approach. Per la stima dei beni privi o carenti di espliciti dati di mercato vengono proposte le RP Techniques dell’Hedonic Pricing nonché le SP Techniques della Contingent Valuation e della Choice Modelling. 

Infine, fatto cenno ad alcuni sistemi di valutazione automatizzata e di larga scala (Automated Valuation Models e Computer Aided Mass Appraisal), vengono illustrate norme, evoluzioni, linee d’indirizzo dell’estimo catastale italiano per i fini fiscali.

3. Metodi e Tecniche di Valutazione di Progetti, Piani e Programmi

Sono esposti metodi e tecniche di valutazione nell’attività di progettazione, pianificazione e programmazione, evidenziando le relative problematiche applicative. La valutazione è assunta come componente attiva nel processo di costruzione del progetto e con una funzione di stimolo alla creatività progettuale.

Vengono esaminate le tecniche finanziarie (Analisi Finanziaria), economiche (Analisi Costi-Benefici), multidimensionali (Analisi Multicriteri). 

4. Estimo Civico: la Stima del Valore Economico Condiviso dei Beni di Comunità

Illustrate la definizione, la finalità e la ragion pratica dell’Estimo Civico, nella prima parte dell’area tematica viene inquadrato l’argomento degli approcci inclusivi per la stima economica dei beni di fruizione collettiva, in particolare quelli collocati in ambiti urbani; si tratta di beni privi, totalmente o rispetto ad alcune loro componenti, di prezzo di mercato. Sono evidenziati i limiti delle tecniche economiche convenzionali nella stima degli impatti di tali beni sulla comunità e richiamati i contesti di tipo socio-economico e politico-istituzionale generativi delle nuove tecniche di valutazione civica, motivate dall’esigenza prioritaria di tener conto degli interessi, delle opinioni e dei giudizi espressi direttamente dalla comunità in cui i beni sono collocati. Segue una rassegna delle tecniche partecipative e deliberative di maggiore diffusione, corredata da un’analisi critico-comparativa delle stesse al fine di ottimizzare la scelta della tecnica più coerente con gli obiettivi della stima e le risorse disponibili per eseguirla.

La seconda parte dell’area tematica si apre con l’esposizione delle principali nozioni di teoria economica dei beni pubblici e di teoria della scelta collettiva. In seguito, sono definiti i caratteri che denotano i beni di comunità ed è precisato il principio della disponibilità a pagare per disporre collettivamente di un bene inclusivo. A conclusione, è trattato il criterio del valore di stima, connesso all’importanza attribuita al bene dal soggetto valutante, nel duplice aspetto di valore assoluto e di valore relativo.

Nella terza parte dell’area tematica sono presentati e commentati i risultati di una sperimentazione di laboratorio inerente la stima economica dei beni di fruizione collettiva, fondata sul “valore di stima deliberativo di comunità”, costruito attraverso un processo di stima informato, dialogico, inclusivo e democratico. La trattazione dei contenuti teorici e metodologici della tecnica di stima è completata con l’illustrazione di un caso applicativo. 

5. Valutazione nei Processi di Produzione Insediativa

Sono riguardate le attività di gestione connesse all’intero processo di produzione insediativa, individuando nodi decisionali e procedure di valutazione per effettuare scelte razionali nelle fasi di: a) programmazione e progettazione dell’intervento; b) realizzazione dei lavori (affidamento, direzione e collaudo); c) esercizio delle opere. Specifica attenzione è rivolta alle attività svolte nel settore delle opere e dei lavori pubblici. 

Un ciclo di specifiche esercitazioni riguarda la stima dei costi di costruzione adottando l’innovativa tecnologia BIM - Building Information Modeling. 

BIBLIOGRAFIA

Sulle nozioni di economia

Sloman J., Garratt D., "Essentials of Economics", Pearson Education Ltd, Harlow, 2013.

Sulle tematiche teorico-applicative della valutazione

Appraisal Institute, “The Appraisal of Real Estate”, 14th ed., Appraisal Institute, Chicago, 2013.

Miccoli S. (edited by), “APPRAISALS – evolving proceedings in global change”, FUP, Firenze, 2012.

Bateman I. J. et al., “Economic Valuation with Stated Preference Techniques: A Manual”, Edward Elgar, Cheltenham, 2002.

Sulle tematiche dei processi di produzione insediativa

D.P.R. 5/10/2010, n. 207 – “Regolamento di esecuzione ed attuazione del D.lgs. 12/04/2006, n. 163”.

Documentazione e Dispense del Corso, A.A. 2019-2020

Ritorno ai Classici: letture facoltative per l’A.A. 2019-2020

Condorcet N., Marquis de, “Essay sur l’Application de l’Analyse à la Probabilité des Decisions Rendue à la Pluralité des Voix”, Cambridge Library Collection, Cambridge, 2014 (prima edizione del 1785 Paris, de l’Imprimerie Royale).

Samuelson P. A., “The Pure Theory of Public Expenditure”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 36, No. 4. Nov., 1954.

Downs A., 1957, An Economic Theory of Democracy, New York, Harper & Row, Publishers, Inc.,1957.

Famularo N., “La stima dei fabbricati”, Calderini, Bologna, 1968.

Forte C., De Rossi B., “Principi di economia ed estimo”, Etas Libri, Milano, 1979.

Si segnalano, infine, alcune riviste utili all’approfondimento dei temi trattati: “Aestimum”, “Appraisal Journal”, “Ecological Economics”, “Journal of Real Estate Finance and Economics”, “Land Economics”,”Sustainability”, “Territori”, “Valori e Valutazioni”.

MODALITÀ D’ESAME E DI SVOLGIMENTO DEL CORSO

Il Corso, fondato sul pensiero critico-interpretativo, si sviluppa attraverso lezioni, esercitazioni, attività seminariali e sperimentazioni di laboratorio.

Lo studente è chiamato a sostenere l'esame di profitto individualmente con prove teorico-applicative; in aggiunta, è sua facoltà discutere una monografia su temi concordati con il docente. Lo studente può sostenere l’esonero degli argomenti contenuti nelle cinque aree tematiche del Programma, a conclusione di ognuna di esse.

Sulla base dei propri interessi e con l’approvazione del docente, gli studenti frequentanti hanno facoltà di personalizzare l’apprendimento disciplinare modificando o integrando parzialmente il programma del Corso, delineando un proprio percorso formativo coerente con l’impianto e le finalità disciplinari.  

È prevista la programmazione di attività idonee a far maturare crediti formativi in conformità con le disposizioni vigenti.

Per favorire una comunicazione diretta e immediata delle informazioni didattiche, gli studenti sono invitati ad iscriversi formalmente al Corso fornendo il proprio nominativo, un indirizzo e-mail e un recapito telefonico.

L’orario del Corso è quello stabilito dal calendario ufficiale della Facoltà. Lo svolgimento dell’attività didattica è specificato in un cronoprogramma distribuito all’inizio del Corso.

DIDATTICA INTEGRATIVA, TESI DI LAUREA E JOB PLACEMENT

Seminario di Studio:

“Stima dei Costi con la Tecnologia BIM”, con la partecipazione di studiosi, esperti e professionisti del settore.

Il Seminario è coordinato da Rocco Murro.

Laboratorio ed esercitazioni

L’attività di laboratorio riguarda lo svolgimento di sperimentazioni di valutazione. Simulando opportuni contesti di riferimento, si affrontano aspetti problematici relativi alle valutazioni di beni inclusivi, con l’approccio diretto deliberativo, e alle valutazioni di beni esclusivi di prezzo implicito, attraverso la configurazione di mercati ipotetici.

Seguendo l’approccio del Problem Solving, le esercitazioni, individuali o di gruppo, consistono nello svolgimento: a) di valutazioni immobiliari market oriented o di analisi statistiche, finanziarie ed economiche; b) di valutazioni dei costi di costruzione con tecnologia BIM.

Tesi di Laurea

Nell’anno accademico in corso le tematiche su cui richiedere l’assegnazione di Tesi di Laurea riguardano: a) la stima di beni immobiliari con metodi e tecniche internazionali; b) la stima dell’apprezzamento sociale di beni immobiliari di comunità.

E’ possibile richiedere la correlazione per Tesi di Laurea svolte in altre discipline del Corso di Laurea.

Job Placement

I nominativi degli studenti che conseguono la Laurea in Economia ed Estimo Civile vengono segnalati, previo consenso degli interessati, ad istituzioni, società ed organismi pubblici e privati impegnati nel settore della valutazione.

ENGLISH VERSION

ECONOMICS AND VALUATION TECHNOLOGY

A.Y. 2019-2020

PROF. SAVERIO MICCOLI

AIMS AND TEACHING OBJECTIVES

 The Course provides the fundamental themes of valuation, setting out the most innovative developments of the discipline.

This means the answers that, in recent years, the discipline of the valuation gave to issues posed by cultural and environmental economics, by the principles of sustainable development, by the effects of climatic change, by the complexity of large projects. The most innovative approaches are focused on evaluations linked to the inclusion of citizens in decision-making regarding the production and the fruition of community goods.

Specifically, the Course provides the theoretical-methodological tools for three area of operation: a) the valuation of goods in building, civil and environmental sector; b) the valuation of economic feasibility and overall sustainability of projects, carried out during the design elaboration, in the conceptual/preliminary phase; c) the valuation in settlement production processes: from the design phase of intervention, to the execution of the works, to the operative phase.

FRAMEWORK OF THE COURSE AND CONTENTS

The Course is divided into five thematic sessions and deals with the following topics.

1. Elements of Economics and Economic Theories of Value

In the framework of basics of Microeconomics, initially, elements are provided on the theory of supply, demand, market price formation, general economic equilibrium, welfare economics, new welfare economics.

Referring to the diversions from rationality assumed by neoclassical economics, the contributions of Cognitive Economics and Experimental Economics will be specifically treated: the first, aimed at increasing the psychological realism of the economic models of the decision-making also thanks to the most recent contributions from the neuroeconomy; the second, intended to improve, with the method of controlled experiment, the empirical basis of economics.

Then, the economic theories of value are treated. The economic value concepts are reviewed as they were developed in ancient civilizations, in Greek, Roman and medieval period. The fundamental contents are shown of the theories of the value of mercantilism and physiocracy system (Turgot);  of the theories of the value of the classical theory, based on objectivising requirements (Smith, Ricardo, Malthus); of socialist theory (Marx), that introduces the concept of surplus value; of theories which are critical of Ricardian reflection (Say, McCulloch, J. Mill, Bailey, Senior, JS Mill); of neoclassical theory, based on a subjective, marginal and psychologistic interpretation (Jevons, Menger, Böhm-Bawerk, Wieser, Walras); of the theories that have developed the neoclassical approach, inspired at the principles of partial and general market equilibrium (Marshall and Pareto). The main senses of the economic value are then exposed: Cost Value, Exchange Value, Use Value, Esteem Value.

The thematic session ends with the presentation of characters, purposes, relations concerning the value judgment, aimed at estimating the economic value of a good, and the choice judgment, tending to select, among several alternatives, the one which provides greater economic convenience: each convenience judgment is preceded by a value judgment.

2.Theoretical and Methodological Foundations of Appraisal and Operational Approaches for Goods Estimation

Preliminarily the role of Appraisal is outlined as a discipline aimed at advancing and developing the concepts of economic theories of value, based on the principle that the economic value of goods depends on the purpose for which the valuation is accomplished.

It is followed by the illustration of the appraisal epistemological paradigm based on a phenomenological, behavioural, probabilistic and critical view, based on the valuation subject’s judgement: a) the principles of Appraisal (Purpose, Forecasting, Price, Comparison, Ordinariness); b) the appraisal procedures (direct, indirect and intermediate); c) the appraisal techniques of the various aspects of the economic value based on revealed historical data, through the Revealed Preference (RP) Techniques, or on stated hypothetical data, through the Stated Preference (SP) Techniques. A specific focus will be reserved to the approaches of the Willingness to Pay and the Willingness to Accept, fundamental to appraise the monetary measure of economic values with the SP Techniques.

Finally, the classical statistical-mathematical-financial tools used by the discipline of appraisal are recalled, highlighting the correct conditions of use and the limits of applicability.

Then, it deals with the valuation criteria in the sector of natural and built goods, exclusive, inclusive or mixed: Cost Value, Market Value and Secondary Values; Use Value; Esteem Value.

For appraisals based on the criteria of Market Value, for which it is possible to have clear and secure market information, real estate valuation procedures commonly used in international practice are proposed: Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach, Cost Approach, Profits Approach, Residual Approach. For the appraisal of goods without or lacking in explicit market data, the RP Technique of Hedonic Pricing and the SP Techniques of Contingent Valuation and Choice Modelling are proposed.

Finally, after outlining some automated and large-scale evaluation systems (Automated Valuation Models and Computer Aided Mass Appraisal), rules, developments and orientations of the Italian Cadastral Appraisals for fiscal purposes are described.

3. Evaluation Methods and Techniques for Projects, Plans and Programmes

Evaluation methods and techniques in the activity of designing, planning and programming are exposed, highlighting the related application issues. The valuation is taken as an active component in the process of design elaboration and as an incentive to design creativity.

Financial (Investment Analysis), economic (Cost-Benefit Analysis) and multi-dimensional (Multi-criteria Analysis) techniques are examined.

4. Civic Appraisal: Shared Economic Value of Community Goods

After introducing the definition, the purpose and the practical reason of the Civic Appraisal, in the first part of the thematic session, the issue of inclusive approaches for the economic estimation of goods of collective fruition, in particular those goods placed in urban areas, is framed; goods totally, or for some of their components, without market price are treated. The limits of conventional economic techniques in the assessment of the impacts of these goods on the community are pointed out and the socio-economic and political-institutional contexts generating new civic valuation techniques are recalled, highlighting how they are motivated by the priority requirement to take into account interests, opinions and judgments expressed directly by the community in which the goods are located. Then, an overview of the participatory and deliberative techniques of greater diffusion is presented, accompanied by a critical-comparative analysis of these techniques in order to optimize the choice of the procedure that is more consistent with the objectives of the estimation and the resources available to perform it.

The second part of the thematic session begins with the presentation of the main notions of economic theory on public goods and of collective choice theory. Subsequently, the characteristics that denote community goods are defined and the principle of willingness to pay to collectively dispose of an inclusive good, is specified. In conclusion, the criterion of the esteem value, connected to the importance attributed to the good by the valuation subject, is treated in the double aspect of absolute value and relative value.

In the third part of the thematic session the results of a laboratory experimentation are presented and commented; the experiment deals with the economic estimation of goods for collective fruition, based on the "community deliberative esteem value", specified through an informed, dialogical, inclusive and democratic appraisal process. The discussion of the theoretical and methodological contents of the valuation technique is completed with the illustration of an application case.

5. Valuation in Settlement Production Processes

The management activities related to the entire settlement production process are regarded, identifying decision-making and valuation procedures to make rational choices in the stages of: a) programming and planning of the project; b) carrying out the works (entrusting, direction and testing); c) exercise of the works. Specific attention is paid to activities in the field of public works.

A series of specific exercises concerns the building costs appraisal by adopting the innovative BIM - Building Information Modeling technology.

 BIBLIOGRAPHY

On essentials of Economics

Sloman J., Garratt D., "Essentials of Economics", Pearson Education Ltd, Harlow, 2013.

On theoretical and operational issues of valuation

Appraisal Institute, “The Appraisal of Real Estate”, 14th ed., Appraisal Institute, Chicago, 2013.

Miccoli S. (edited by), “APPRAISALS – evolving proceedings in global change”, FUP, Firenze, 2012.

Bateman I. J. et al., “Economic Valuation with Stated Preference Techniques: A Manual”, Edward Elgar, Cheltenham, 2002.

On settlement production processes issues

D.P.R. 5/10/2010, n. 207 – “Regolamento di esecuzione ed attuazione del D.lgs. 12/04/2006, n. 163”.

Lecture Notes, Academic Year 2019-2020.

Back to Classics: optional readings for the Academic Year 2019-2020

Condorcet N., Marquis de, “Essay sur l’Application de l’Analyse à la Probabilité des Decisions Rendue à la Pluralité des Voix”, Cambridge Library Collection, Cambridge, 2014 (first edition: 1785, Paris, de l’Imprimerie Royale).

Samuelson P. A., “The Pure Theory of Public Expenditure”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 36, No. 4. Nov., 1954.

Downs A., 1957, An Economic Theory of Democracy, New York, Harper & Row, Publishers, Inc.,1957.

Famularo N., “La stima dei fabbricati”, Calderini, Bologna, 1968.

Forte C., De Rossi B., “Principi di economia ed estimo”, Etas Libri, Milano, 1979.

Finally, some journals are indicated to deepen the topics covered by the Course: “Aestimum”, “Appraisal Journal”, “Ecological Economics”, “Journal of Real Estate Finance and Economics”, “Land Economics”, “Sustainability”, “Territori”, “Valori e Valutazioni”.

CONDITIONS OF THE COURSE AND METHOD OF EXAMINATION

The Course, based on the practice of critical-interpretative thinking, is structured through lectures, exercises, laboratory experiments and seminary activities.

The student has to take the exam individually through theoretical and applicative tests. In addition, he may discuss a monograph on topics agreed upon with the teacher. On his request, the student can get exemptions of the topics contained in the five thematic areas of the program, at the conclusion of each of them.

On the basis of their own interests and with the approval of the teacher, students attending the Course can personalize disciplinary learning by modifying or partially integrating Course program, outlining their own educational path consistent with teaching objectives. 

Activities appropriate to earn credits are planned in accordance with the regulation in force.

To facilitate a direct and immediate communication of information, students are invited to register formally to the Course by providing name, e-mail address and a telephone number. The timetable of the Course is determined by the official calendar of the Faculty. Teaching activity is specified in a time schedule distributed at the beginning of the Course.

 ADDITIONAL TEACHING, DEGREE THESIS AND JOB PLACEMENT

Seminar:

"Estimating Costs with BIM Technology”, featuring scholars, experts and professionals of the sector.

The Seminar is coordinated by Rocco Murro.

Laboratory and exercises

The laboratory activity relates to the conduct of evaluation experiments. Simulating appropriate contexts, the laboratory deals with problematic aspects of the assessments of inclusive goods, with the direct deliberative approach, and assessments of exclusive goods of implicit price, through the configuration of hypothetical markets.

Following the approach of problem solving, individual or group exercises consist of: a) the elaboration of market oriented real estate appraisals or statistical, financial and economic analyses; b) the appraisal of building costs with BIM technology (students can download the free educational version of the software Autodesk Revit, prior registration, using the identification data of their e-mail box "Sapienza").

Degree Thesis

In the present academic year, the issues on which require the assignment of the Thesis are: a) the real estate appraisal with international method and techniques; b) the valuation of social appreciation of community goods.

Students can require the co-tutoring for Theses carried out in other disciplines of the degree course.

Job Placement

The names of the students who complete their degree in Economics and Valuation Technology are reported, with the consent of the interested parties, to institutions, companies and public and private organizations involved in the field of evaluation.